蕪湖市市區物業專項維修資金管理實施辦法

（2025年10月10日蕪湖市人民政府令第74號公布  自2025年12月1日起施行）

第一章  總則

第一條 為了加強物業專項維修資金管理，保障物業共用部位、共用設施設備正常使用，維護物業專項維修資金所有人的合法權益，根據《中華人民共和國民法典》、國務院《物業管理條例》和《安徽省物業管理條例》等法律、法規，結合本市實際，制定本辦法。

第二條 本辦法適用于本市市區范圍內物業專項維修資金的交存、管理、使用和監督。

本辦法所稱物業專項維修資金（以下簡稱維修資金）是指專項用于保修期滿后的物業共用部位、共用設施設備維修、更新和改造的資金。

第三條 維修資金的管理，實行專戶存儲、專款專用、所有權人決策、政府監督的原則。

第四條 市、區人民政府應當加強對維修資金管理工作的領導，建立與維修資金管理工作相適應的保障機制。

開發區管理委員會按照職責做好維修資金管理工作。

街道辦事處、鎮人民政府負責協調本轄區維修資金的使用、續籌、補交等工作，調解處理維修資金使用中的矛盾糾紛。

第五條 市住房和城鄉建設主管部門是市物業管理主管部門，負責本市維修資金的監督和指導工作，負責鏡湖區、鳩江區、弋江區維修資金的交存、管理、使用和監督等工作。

鏡湖區、鳩江區、弋江區物業管理主管部門負責本區域內維修資金的使用申請受理、審核、結算和撥付申請工作。

灣沚區、繁昌區物業管理主管部門負責本區域內維修資金的交存、管理、使用和監督等日常工作。

財政、自然資源和規劃、審計、市場監管等部門和消防救援機構按照各自職責，做好維修資金相關工作。

第六條 市物業管理主管部門和其他有關部門應當推動維修資金管理信息與物業管理、房地產交易、不動產測繪、不動產登記等信息互聯共享。

第二章  交存

第七條 下列物業的業主應當按照本辦法的規定交存維修資金：

（一）住宅，但一個業主所有且與其他物業不具有共用部位、共用設施設備的除外；

（二）住宅小區內的非住宅或者住宅小區外與單幢住宅結構相連的非住宅。

第八條 市物業管理主管部門應當根據市區住宅建筑安裝工程每平方米造價的5%至8%合理確定、公布首期維修資金的交存數額，并適時調整。

第九條 業主應當按照下列規定將首期維修資金交存至維修資金專戶：

（一）新建住宅在辦理商品房買賣合同網簽時，由業主按照市物業管理主管部門確定的首期維修資金交存數額交存；

（二）因征收以產權調換的物業，由被征收人在簽訂產權調換協議時按照市物業管理主管部門確定的首期維修資金交存數額交存；

（三）建設單位自用、出租以及已經竣工尚未售出的物業，首期維修資金由建設單位在辦理竣工驗收備案前，按照市物業管理主管部門確定的首期維修資金交存數額代為交存，物業售出時按照票據金額向業主收取。

業主或者建設單位按照商品房買賣合同或者產權調換協議約定的建筑面積交存維修資金的，物業管理主管部門應當在建設單位辦理初始登記證后，及時告知相關業主或者建設單位按照初始登記證載明的建筑面積辦理補交或者退款手續。

第十條 未按照規定交存維修資金的，建設單位、安置單位不得將房屋交付業主。

不動產登記機構在辦理不動產權屬登記時，應當核驗維修資金交存情況，發現未按照本辦法規定足額交存維修資金的，應當及時反饋物業管理主管部門。

第十一條 物業管理主管部門收取維修資金，應當向業主或者建設單位出具省人民政府財政部門統一監制的維修資金專用票據。

第十二條 業主維修資金分戶賬面余額不足首期交存額30%的，物業管理主管部門應當向業主委員會或者物業管理委員會、街道辦事處、鎮人民政府發送維修資金預警和續籌提示，明確需要續籌維修資金住宅小區的樓幢、單元、房號等。

業主委員會或者物業管理委員會提出維修資金續籌的標準和方案，提交業主大會決定后組織實施。未成立業主大會的，由所在街道辦事處、鎮人民政府指導業主代表擬定維修資金續籌方案并組織實施。

續籌標準可以參照市物業管理主管部門確定的首期維修資金交存數額執行。

業主委員會或者物業管理委員會、街道辦事處、鎮人民政府根據續籌方案，督促業主及時續籌至維修資金專戶。

第十三條 維修資金自存入專戶之日起計息，增值部分計入業主個人賬戶并單獨列賬。

第十四條 業主未按照本辦法規定，及時足額交存、續籌及補交維修資金至維修資金專戶的，業主委員會應當催告并督促其交納；經催告后仍不交納的，經業主大會授權，業主委員會可以依法向人民法院提起訴訟。

第三章  管理

第十五條 維修資金由物業管理主管部門代管的，應當采用公開招標方式，依法確定維修資金的管理銀行，設立維修資金專戶，簽訂專戶管理協議，并可以約定管理銀行協助辦理維修資金賬戶設立、交存、使用、存儲、結息、劃轉、結算、對賬、查詢以及聘請第三方監督等服務事項。

設立維修資金專戶應當以物業管理區域為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬；未劃定物業管理區域的，以幢為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬。

業主大會決定自行管理維修資金的，按照國家、省有關規定執行。

第十六條 物業管理主管部門應當在保證維修資金安全和正常使用的前提下，按照國家、省有關規定，根據維修資金總額、使用計劃等因素，制定安全合理的保值增值方案。

第十七條 物業轉讓時，業主應當向受讓人說明維修資金交存和結余情況，并出具有效證明，該物業分戶賬面結余的維修資金隨所有權同時過戶。

物業轉讓時，物業管理主管部門應當核驗維修資金交存情況，未交存維修資金或者賬面余額不足的，業主應當在辦理房屋所有權交易轉讓手續前按照規定補交、續籌。

第十八條 物業因征收或者其他原因滅失的，物業管理主管部門應當及時返還其維修資金賬面余額。

第四章  使用

第十九條 維修資金的使用，應當遵循程序規范、公開透明、受益人和負擔人相一致的原則。

第二十條 維修資金及其增值部分應當專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造，不得挪作他用。

用于維修、更新和改造項目的鑒定評估、設計、審價、監理、招標服務等費用，可以計入維修、更新和改造成本，與工程預算總額并列計入費用預算內容，在維修資金使用方案中載明，并按照規定經公示和報經審核通過后，從維修資金中列支。

經業主共同決定，維修資金及其增值部分可用于投保物業共用部位、共用設施設備專項保險。

第二十一條 下列費用不得從維修資金中列支：

（一）依法應當由建設單位或者施工單位承擔的物業共用部位、共用設施設備維修、更新和改造費用；

（二）依法應當由相關單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、養護費用；

（三）應當由當事人承擔的因人為損壞物業共用部位、共用設施設備所需的修復費用；

（四）根據物業服務合同約定，應當由物業服務企業承擔的物業共用部位、共用設施設備的維修和養護費用。

第二十二條 申請使用維修資金的，原則上由業主大會、業主委員會或者相關業主作為申請人。

未成立業主大會或者業主委員會無法正常履職的，物業管理委員會或者街道辦事處、鎮人民政府可以作為申請人。

第二十三條 根據使用維修資金的預算額度，市、區兩級實施分級審核，具體實施辦法由市物業管理主管部門在本辦法實施細則中另行規定。

第二十四條 維修資金實行代管的，其使用按照下列程序辦理：

（一）申請人制定維修資金使用方案，并在物業管理區域內顯著位置、市物業管理綜合信息平臺公示，公示時間不少于5日；

（二）使用方案由維修資金列支范圍內專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主在市物業管理綜合信息平臺或者通過其他合法形式參與表決，經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意；

（三）申請人向區物業管理主管部門、開發區管理委員會報送經表決的使用方案、表決結果等材料。材料齊全的，區物業管理主管部門、開發區管理委員會應當自受理之日起2個工作日內進行審核。使用維修資金的預算額度達到市級審核額度的，區物業管理主管部門、開發區管理委員會初審通過后，市物業管理主管部門在2個工作日內進行審核。簽訂施工合同的，可以申請不超過工程預算50%的預撥資金；

（四）申請人組織工程施工、驗收等工作；

（五）工程竣工驗收合格后，申請人向區物業管理主管部門、開發區管理委員會申請劃轉維修資金；

（六）維修、更新和改造后，申請人應當在物業管理區域內顯著位置、市物業管理綜合信息平臺公示工程驗收情況、工程費用的結算以及分攤情況等，公示時間不少于5日。

業主大會決定自行管理維修資金的，其使用程序按照國家、省有關規定執行。

第二十五條 發生以下危及物業安全等緊急情形，需要使用維修資金的，按照本辦法第二十六條規定，直接申請使用維修資金：

（一）屋面、外墻體防水損壞造成滲漏的；

（二）電梯故障危及人身安全的；

（三）消防設施損壞的；

（四）樓體外立面發生脫落或者存在脫落危險的；

（五）公共圍墻、護（圍）欄損壞嚴重，危及人身、財產安全的；

（六）專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身、財產安全的；

（七）二次供水設施損壞的；

（八）其他危及房屋安全的緊急情形。

第二十六條 維修資金實行代管的，緊急使用按照下列程序辦理：

（一）申請人提出緊急使用方案，向區物業管理主管部門、開發區管理委員會申報緊急維修項目。區物業管理主管部門、開發區管理委員會于2日內組織相關單位及業主代表現場查勘，涉及電梯、消防等設施的，應當邀請市場監管、消防救援等部門或者機構參加；

（二）現場查勘確認后，市物業管理主管部門確認符合緊急情形的，按照緊急使用方案，可以通過邀請招標、競爭性談判、詢價或者公開招標等方式，由業主委員會、相關業主或者代行業主委員會職責的物業管理委員會、街道辦事處、鎮人民政府依法確定施工單位，組織工程施工、驗收等工作；確定的施工單位、緊急使用方案同步在物業管理區域內顯著位置、市物業管理綜合信息平臺公示3日。簽訂施工合同的，可以申請不超過工程預算50%的預撥資金；

（三）工程竣工驗收合格后，申請人向區物業管理主管部門、開發區管理委員會申請劃轉維修資金。使用維修資金的預算額度達到市級審核額度的，區物業管理主管部門、開發區管理委員會初審通過后，市物業管理主管部門在2個工作日內進行審核；

（四）維修、更新和改造后，申請人應當在物業管理區域內顯著位置、市物業管理綜合信息平臺公示工程驗收情況、工程費用的結算以及分攤情況等，公示時間不少于5日。

業主大會決定自行管理維修資金的，緊急使用按照國家有關規定執行。

發生本辦法第二十五條規定的緊急情形時，未按照規定實施維修、更新和改造的，區物業管理主管部門、開發區管理委員會可以代為組織實施，費用在維修資金專戶中列支。

第二十七條 支付維修資金，應當通過轉賬到合同約定的賬戶結算，不得支取現金結算。

第二十八條 維修資金的分攤，相關業主有約定的從其約定；沒有約定的，按照下列規定分攤：

（一）用于物業管理區域內共用設施設備維修、更新和改造的，由全體業主按所擁有的物業建筑面積比例分攤；

（二）用于單幢或者多幢物業共用部位、共用設施設備的，由該幢或者多幢業主按所擁有的物業建筑面積比例分攤；

（三）用于單元物業共用部位、共用設施設備的，由單元內業主按所擁有的物業建筑面積比例分攤。

第二十九條 鼓勵采用招標方式選擇維修、更新和改造項目的勘察、設計、施工單位以及采購與工程建設有關的重要設備、材料等。

申請人負責施工全過程的監督管理工作。鼓勵聘請監理單位進行全程施工監理。

鼓勵聘請審價機構進行結算審價。

第五章  監督

第三十條 物業管理主管部門、開發區管理委員會應當暢通維修資金交存、使用違法行為的舉報投訴和反映渠道。

業主對維修資金的使用情況有異議的，可以要求業主委員會或者物業管理委員會給予答復處理，也可以向所在地物業管理主管部門、開發區管理委員會申請查詢；相關單位應當自收到申請之日起5個工作日內給予書面答復。

第三十一條 維修資金的交存、管理和使用，應當依法接受審計部門的審計監督。

維修資金的財務管理和會計核算應當執行財政部門有關規定，并依法接受財政部門監督。

第三十二條 維修資金專用票據的購領、使用、保存、核銷管理，應當按照國家和省級財政部門的規定執行，并接受財政部門的監督檢查。

第三十三條 物業管理主管部門應當加強對維修資金緊急使用的審核，確保維修項目符合緊急情形，維修范圍符合消除安全隱患的必要限度，實現維修資金依法、規范使用。

第六章  法律責任

第三十四條 違反本辦法規定，法律、法規和《住宅專項維修資金管理辦法》、《安徽省物業專項維修資金管理辦法》已有法律責任規定的，依照其規定執行。

第三十五條 物業管理主管部門、街道辦事處、鎮人民政府和其他有關單位工作人員在維修資金管理工作中濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的，由相關部門依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第七章  附則

第三十六條 住宅小區外與住宅樓結構不相連的非住宅物業的維修資金交存、使用和管理，參照本辦法執行。

第三十七條 本辦法所稱物業共用部位，是指由單幢住宅內業主或者單幢住宅內業主及與之結構相連的非住宅業主共有的部位，包括房屋基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

本辦法所稱物業共用設施設備，是指物業管理區域內建設費用已分攤進入房屋銷售價格的共用上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、照明、鍋爐、消防、安防、綠地、道路、路燈、渠、池、湖、井、露天廣場、非經營性車場車庫、公益性文體設施與場所及其使用的房屋等。

第三十八條 市物業管理主管部門應當制定本辦法的實施細則。

第三十九條 無為市、南陵縣參照本辦法執行。

第四十條 本辦法自2025年12月1日起施行。